Guide för BRF-styrelser

K3 för BRF: vad som ändras 2026 och vad styrelsen behöver göra

Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar upprätta årsredovisning enligt K3. Möjligheten att välja det förenklade K2-regelverket försvinner, oavsett hur liten föreningen är.

För en förening med kalenderår betyder det att K3 gäller för räkenskapsåret 2026, alltså den årsredovisning som upprättas under våren 2027. Det låter avlägset, men förberedelserna behöver göras nu, medan året pågår.

Här är vad som faktiskt ändras och vad som är styrelsens ansvar.

Vad beslutet innebär

Bokföringsnämnden beslutade i juni 2025 att bostadsrättsföreningar inte längre får tillämpa K2. I stället gäller ett nytt kapitel 38 i K3, med regler särskilt anpassade för bostadsrättsföreningar.

Det finns inga undantag kopplade till storlek, ålder eller omsättning. En förening med åtta lägenheter omfattas på samma sätt som en med trehundra.

Vill ni veta vilket regelverk ni följer i dag står det normalt i not 1 i den senaste årsredovisningen.

Den stora förändringen: komponentavskrivning

Under K2 behandlades byggnaden som en enda enhet. Hela huset skrevs av på en lång period, ibland över hundra år, och när ni gjorde ett stambyte eller bytte fasad slog kostnaden ofta direkt mot resultatet.

K3 kräver i stället komponentavskrivning. Byggnaden delas upp i delar med olika teknisk livslängd, exempelvis tak, fasad, fönster och installationer, och varje del skrivs av över sin egen livslängd.

Effekten är att ett stort underhållsprojekt inte längre behöver slå igenom som en engångssmäll. I stället betraktas åtgärden som en tillgång som skrivs av över tid.

Vad det gör med er resultaträkning

Här är nyansen som är värd att förstå, för den kommer att dyka upp på stämman.

För många föreningar innebär övergången att avskrivningarna ökar, eftersom komponenter med kort livslängd skrivs av snabbare än en byggnad på hundra år. Det kan göra att resultatet ser sämre ut samtidigt som ekonomin är oförändrad.

Det är värt att förbereda medlemmarna på. En resultatförsämring som beror på ett byte av redovisningsregelverk är inte samma sak som en försämrad ekonomi, men den som läser årsredovisningen utan förklaring kan lätt dra fel slutsats.

Underhållsplanen: en upplysning, inte ett krav

Här cirkulerar en missuppfattning värd att räta ut.

K3 innehåller inget krav på att en bostadsrättsförening ska upprätta en underhållsplan. Däremot ska föreningen lämna en upplysning i förvaltningsberättelsen om huruvida den har en aktuell underhållsplan eller inte.

Ni måste alltså inte ha en plan. Men ni måste svara på frågan i årsredovisningen, och svaret blir läst av medlemmar, banker och spekulanter. Att skriva att föreningen saknar aktuell underhållsplan är tillåtet, men det säger något.

Notera att detta är skilt från kravet i bostadsrättslagen på teknisk underhållsplan i den ekonomiska planen, som gäller upplåtelser från och med den 1 januari 2024 och alltså rör nybildade och ombildade föreningar.

Vad styrelsen faktiskt behöver göra

Det här är inte ett arbete styrelsen utför själv. Komponentindelningen kräver både redovisningskompetens och kunskap om fastigheten, och görs normalt av er ekonomiska förvaltare eller redovisningskonsult i dialog med revisorn.

Styrelsens ansvar är att se till att det blir gjort, i tid, och att förstå tillräckligt för att kunna svara på frågor.

Det som brukar gå fel

Sällan är problemet att styrelsen inte känner till kravet. Problemet är att alla utgår från att någon annan har koll: styrelsen tror att förvaltaren sköter det, förvaltaren väntar på besked från styrelsen, och frågan ligger stilla till dess att årsredovisningen ska undertecknas.

Ett dokumenterat beslut med en namngiven ansvarig och ett datum löser det mesta av den risken.

StyrelseKoll ger inte juridisk rådgivning. Kontrollera alltid mot gällande regelverk.